El futuro de los precios de la vivienda tras el Covid-19

Una de las preguntas que se hacen los inversores en bienes inmuebles es qué ocurrirá con el futuro de los precios de la vivienda con la crisis del Covid-19. ¿Bajarán los precios? ¿Se mantendrán?¿Seguirán subiendo?

Como hemos comentado otras veces, las crisis son buenas oportunidades para el inversor que sabe cómo funcionan los ciclos económicos o de corrección. El inversor, en vez de ver una situación como positiva o negativa, sólo ve las oportunidades que se presentan en cada entorno económico.

Para resolver la duda de la evolución de los precios de la vivienda, a continuación te muestro un análisis de la evolución de los precios en España en los últimos años para intentar determinar cómo puede afectar el escenario actual en el futuro.

Análisis de la crisis anterior

Existen varias herramientas en la web de análisis del precio de la vivienda; yo he utilizado la del portal Idealista, ya que tiene un largo recorrido y una amplia visión de la oferta y demanda de inmuebles (te dejo el enlace aquí).

Para el análisis, he consultado la evolución del precio de la vivienda en diferentes ámbitos: en el conjunto de España, en las principales ciudades (Madrid y Barcelona) y en algún municipio de tamaño pequeño.

Así, en el conjunto de España puede verse, en la siguiente gráfica, cómo los precios medios se han mantenido entre los 1.500 y los 2.100€ desde el año 2006, si bien la anterior crisis, que comenzó a finales de 2008, no se notó hasta más o menos el año 2012, año en que empezaron a descender los precios.

Datos del conjunto de españa

Para la ciudad de Madrid, el descenso se produjo gradualmente, notándose a partir de 2011, es decir, 3 años después del inicio de la crisis.

Madrid capital

En el caso de Barcelona, ya en 2009 empezó a reducirse el precio medio de la vivienda, pero fue en 2010 cuando más acusado fue el descenso. Es decir, 2 años después de iniciarse la crisis.

Barcelona ciudad

Por último, muestro la gráfica de un municipio más pequeño en población, como es Benicarló, en Castellón. El descenso real se produjo en 2012, 4 años después del inicio de la crisis.

Benicarló

El futuro de los precios de la vivienda tras el Covid-19

Las gráficas también muestran como en las grandes ciudades el valor de la vivienda por m2 se recuperó después de la crisis, es decir que, en este nuevo ciclo, el punto de partida es desde valores altos. En cambio, en el municipio de menor tamaño y el conjunto de España no se han recuperado los valores previos a la crisis de 2008.

En la crisis actual, los datos ya muestran un descenso de entre el 3 y el 3,5% entre Julio de 2020 y Julio de 2019 en las grandes ciudades y del 7% en Benicarló. Si extrapolamos lo ocurrido en la crisis anterior, parece que todavía hay que esperar a ver cómo afectará al mercado de la vivienda. ¿Tardará un mínimo de 2 años en descender de manera notable?

En relación al porcentaje de descenso, en la anterior crisis fueron aproximadamente:

  • España 25%
  • Madrid 20%
  • Barcelona a 25%
  • Benicarló 40%

Por tanto, parece probable que en esta ocasión vuelva a repetirse una situación similar, al menos en las grandes ciudades, donde los precios habían subido bastante antes del Covid. También parece probable que, tal como suele suceder, el mercado de la vivienda refleje los efectos de la crisis con retraso, ya que se trata de un mercado más lento en cuanto a la adaptación de los precios que, por ejemplo el mercado bursátil.

Para finalizar, os dejo dos gráficas de municipios que hemos analizado anteriormente en nuestro grupo de inversión y que también pueden ser buenas oportunidades a partir de este momento:

Tortosa
Manresa

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2 Respuestas

  1. septiembre 29, 2020

    […] Idealista también nos cuesta qué rentabilidad ofrecen diferentes tipos de bienes inmuebles (viviendas, locales, oficinas y párkings) y qué rentabilidad esperar en las diferentes regiones […]

  2. octubre 4, 2020

    […] a los precios de compraventa, a pesar de la crisis no parece que los precios estén bajando ni que vayan a hacerlo. La demanda […]

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