Cómo transformar un local en vivienda

En las grandes ciudades un problema habitual es la falta de vivienda de aquiler por la elevada demanda, por lo que muchos optan por aprovechar los locales, si bien antes hay que conocer cómo transformar un local en vivienda.

¿De qué se trata?

Los locales habitualmente son más difíciles de alquilar y existen muchos vacíos, mientras que las viviendas de alquiler disponibles, en las zonas de mucha densidad de población, son muy escasas. Muchos propietarios optan por alquilar los locales y existen muchos de ellos a la venta, transformados en viviendas. Una pregunta que puede hacerse un inversor es si se trata de una buena inversión.

En general, se trata de bajos (también hay desvanes, palomares…). Muchos de ellos han sido reformados y algunos no se han legalizado; en este último caso los precios de alquiler suelen ser más baratos que los de las viviendas legales, por lo que la demanda es elevada.

Debo indicar que se trata de una práctica ilegal, por lo que, por ejemplo, resultará muy difícil empadronarse en un local si no dispone de un certificado legal de vivienda. En las apps se búsqueda suelen aparecer como “local-vivienda”; esto significa que no es legal.

De este modo, una buena opción es transformar legalmente un local en una vivienda. A continuación te explico dos de los requisitos a cumplir, si bien se trata de factores que dependerán de la normativa local de tu zona, por lo que, por favor, verifica primero en tu área éstos y otros factores. Recuerda que un buen inversor entra ganando, por lo que es mejor asegurarse a priori que vas a poder transformar ese local en vivienda, si ese es tu objetivo.

Características técnicas

En primer lugar, el local deberá cumplir unas condiciones técnicas de vivienda, que deberá certificar un arquitecto. En otro post comentaré algunos de estos requisitos, aunque ya te adelanto que deberá cumplir unos mínimos de superficie (total y también altura del techo), deberá disponer de una ventilación adecuada, unas estancias mínimas y unas características de agua, extracción de humos, etc.

¿Por qué estos requisitos? La ley ampara el derecho a una vivienda “digna”. Si no se cumplen estos requisitos, ten por seguro que ese local no es adecuado para vivir en él de forma permanente. Si no dispone de estas condiciones, seguramente no sea sano vivir ahí. He visitado algunos de estos locales y, personalmente, no veo adecuado que viva gente en ellos (incluso he visto parejas con bebés viviendo en locales zonas sin ventilación).

Población en tu zona

Además, deberás comprobar si en ese barrio o calle (incluso manzana) se permite inscribir más viviendas. Esto debes hacerlo consultando la planificación urbanística. Puedes ir a preguntar tú mismo al Ayuntamiento o puedes pedirle a un arquitecto u otro técnico que lo consulte.

¿Por qué? Parece contradictorio que, si existe falta de vivienda, la ley no permita construir más. Pero en cada territorio se analiza la densidad de población y puede decidirse que es demasiado alta y que no se admite más vivienda. Se trata, de nuevo, de disponer de unas condiciones mínimas para vivir; en este caso, se trata de disponer de unos servicios adecuados en el entorno para no sufrir una masificación o gentrificación.

En resumen

La compra de un local suele ser más económico que una vivienda. Si estás pensando en comprar uno y rehabilitarlo como vivienda, te aconsejo que un arquitecto o similar analice estos dos requisitos (técnicos y de población), además de hacerte un presupuesto para el acondicionamiento del local, si es necesario. Si sigues estos pasos, te asegurarás una buena inversión y podrás ofrecer un lugar adecuado a tus futuros inquilinos.

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2 Respuestas

  1. Jesús Tercero dice:

    Genial Rosa, como siempre, puede ser una opción interesante para sacar mayor rentabilidad, si tienes todo controlado claro, muchas gracias. 👏👏

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